最近，山东省路桥集团标山路宿舍的居民向我们反映，他们小区的绿地和很多健身器材都被拆掉，角角落落都划上了停车位。这样做的原因，居民们猜测是为了收取停车费。

通过实地走访，特派员了解到，山东省路桥集团标山路宿舍1995年左右建成，早些年几乎没有收取过停车费，近3年才开始实行停车收费。价格在百元以内，宿舍内的居民也是可以接受的，但是从今年10月份左右，就开始执行200元/月的停车收费标准，这让居民很难接受，大家认为200元/月的停车收费标准，相对于居住的环境来说，明显有点高了。

除了收费价格不合理之外，居民们还反映，外来车辆在交纳2元/小时的停车费后也可以进入院内停车，这不仅导致居民们停车不便，还可能给在院里活动的老人小孩，带来安全隐患。

山东省路桥集团标山路宿舍内共有4栋居民楼，其中有两栋是房改房，剩余两栋仍然是路桥集团的职工宿舍。居民们认为关于小区内停车规划、收费等一应事项，应该由全体居民与物业公司商议决定。

针对山东省路桥集团标山路宿舍的情况，齐鲁频道法律服务团的胡秀全律师建议：要明确物业公司是否有权利进行收费，首先，要明确这块土地的产权与使用权，其次要确定该物业公司是否得到产权所有者的授权。那么这块土地究竟属于谁呢？居民们回复，目前并不清楚。

目前，物业公司就已经执行了新的停车收费标准，宿舍内不少未交纳费用的私家车只得停在门外。特派员看到，在宿舍的门口，张贴着停车收费的公告公示以及宿舍区车辆管理公示，所有的文件上面仅有收取停车费的山东昱翔物业管理有限公司的盖章，宿舍居民认为，这样的公示方式不妥。

在上午10半左右，特派员到达了山东省路桥集团标山路宿舍，那时停车办公室的工作人员刚刚离开，之后一直没有出现。直到下午，山东省路桥集团物业公司工程部的张经理，联系了特派员。

张经理说，整个山东省路桥集团标山路宿舍的土地产权仍属于山东省路桥集团有限公司，业主的公摊面积不包含现在的停车区域，这一点已经在他们的房产证上写明；其次，收取停车费的原因是为了加强宿舍内的车辆管控，外来车辆无论交费与否都禁止入内。对于停车费的收取，已经在相关主管部门进行了备案，而停车费的价格，也是根据政府指导的价格，一切都是合理合法合规的。

为了核实这位负责人的说法，特派员与山东省高路桥集团标山路宿舍的居民一起来到了泺口街道办事处。物业办主任回复，整个山东省路桥集团标山路宿舍的产权仍然归集团所有，因此集团有权决定与管理宿舍内的一应情况。对于停车收费的问题，按照流程进行报备且价格没有超出《济南市机动车停车收费管理办法》即可。目前，宿舍内居民们的诉求，只能通过协商解决。

在这一事件中，山东省路桥集团明确了山东昱翔物业管理有限公司在经过自己授权的条件下执行停车收费，程序没有问题，至于收费的标准还需要和居民协商解决。关于小区业主跟物业争夺停车权的案例，也不在少数，其中也有不少物业行使权利不妥的情况存在。

曲阜市的汇泉花园小区是个20年的老小区，有1800多户居民，之前小区里没有固定停车位。业主们告诉特派员，从前年5月开始，不交一年600元的车位费，车就不能进小区。业主们认为公共区域是业主共有，物业无权收费。

山东物业管理专修学院副教授翟雪丽认为，业主集体享有使用共有区域的权利，但同时也应当对共有部分的修缮承担起相应的义务，并非仅由物业公司决定如何处置公共区域或承担所有维护费用。在小区内成立业主委员会的情况下，对于公共区域的使用由业主共同探讨决定；当小区没有成立业主委员会的情况下，物业的权责范围首先在社会公德和法律约束之下，其次还要遵守与开发商签订的《前期物业服务合同》，依照该合同授权的范围履行管理职责。但通常而言，出于维护小区秩序的考虑，未经购买或租赁车位的车辆，物业公司有权拒绝其入内。

2020年4月20日，济宁市教师新村小区业委会通知业主，小区内未租赁的车位，一律视为公共车位，任何人不得侵占，每年收取360元。小区的业主们表示，车位租赁的价格并不高，他们能接受，但让他们无法接受的是，对于车位要租赁的事情，他们事先毫不知情。对于小区的事务，我国相关条例鼓励小区业主共同参与小区事务的管理，物业公司起协助管理的职能。业主委员会由业主选举产生，有着监督物业服务人履行物业服务合同的职责，并对物业管理的有关事项提出建议。

山东物业管理专修学院翟雪丽教授分析，小区事务的决定权，首先需要看土地的产权，大多数情况下，商品房的楼宇都是产权多元化，因此业主对于小区各项事务以及公共区域的使用享有很大的话语权。所以，这些权利业主们有没有用？该怎么用？接下来我们就一起跟着专家好好学一学！

按照相关国家规定，有合法使用权的车位有三种：一是独立产权车位，像商品房一样直接买的；一种是共有产权车位，全部业主对这个小区内公共部分的共有车位，都有共同的使用权；一种是人防车位，它的所有权是属于国家，开发商有出租权限，业主合法承租，在承租期限内有合法使用权。

在小区成立业主委员会之前，开发商会与其选定物业公司签订无具体期限的《前期物业服务合同》；当小区内成立业主委员会后，可由业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》约定社区管理的具体事项并终止《前期物业服务合同》。物业要承担的服务的种类与权利行使的程度，都应当在合同中明确并遵守。

山东省和济南市的相关的物业管理法律法规都明确规定了，禁止开发商对车位只售不租。对于地下停车位，法律有要求，必须首先满足业主的需求，在满足业主需求的基础上，才可以对外出租。而且据最新的《济南市物业管理条例》规定，在满足业主业主需求的基础上，如果还有空余的停车位，只能往外租，不能往外卖，而且每次签订的合同最长不能超过6个月。

山东物业管理专修学院翟雪丽教授说，对于大多数的商品房小区，公共区域停车位的划分与收费应当由业主共同决定，而地下停车位也应当以满足小区业主停车需求为先。

10月27日 济南市十七届人大常委会第二十三次会议对《济南市物业管理条例（草案修改稿）》进行审议并将内容全文公开，征集意见。变化比较大的是第二章物业管理区域、第三章业主和业主组织、以及第四章前期物业管理。指导精神强调业主自治。就正在征求意见的《济南市物业管理条例（草案修改稿）》来看，目前对于社区事务的治理原则应该是多方参与、多方协商，在依法依规的情况下，能够达成一致是最好的结果。

目前，《济南市物业管理条例(草案修改稿)》全文公开正在征求意见，新的管理条例也将更加完善，无论是车位收费，还是物业收费都会有一个更加合理规范的收费标准，只有业主跟物业的关系和谐了，小区居民的幸福指数才会越来越高。