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何先生是一家杂货店的老板，2025年3月10日，他与白马花园小区的业主郭先生签订为期一年的车库租赁合同，以每月600元的价格租下他名下的一间车库用于存放杂货店商品。租车库时，何先生并没有留意小区停车问题，以为身为租客可以免费停车。

何先生的租赁合同

很快，频繁的货物搬运让何先生陷入停车困局。何先生称，他每天都要来仓库拉货，货物装车需要至少半个小时，因车牌未录入小区道闸系统，每次进出，何先生都需缴纳10元临时停车费。他算了一笔账：“每天至少进出两次，一个月停车费至少300元，抵得上半个仓库租金！”

白马花园小区门口

何先生了解到，小区业主办理地面车位月租仅需60元/月。然而当他带着租赁合同到物业服务中心申请办理时，却被当场拒绝。物业负责人称业主郭先生两年没交物业费，除非补缴，否则不给他的租客办停车月租。

白马花园小区

接到报料后，987《维权超给力》记者跟随何先生来到这座建于1999年的白马花园小区，看到小区地面车位紧张，部分车辆甚至斜停在绿化带上，何先生租用的车库内部堆满了锅碗瓢盆等各种日用品。

何先生租用的车库

记者随后来到该小区物业处——福州市台江区上海街道家园事务服务中心。负责人张先生态度强硬，声称租客根本没有资格申请停车月租。他提出两点理由：一是业主郭先生长期拖欠物业费，停车月租是“附加服务”，欠费业主的租客不得享受停车月租服务；二是租客何先生将车库改为仓库，违规改变了建筑原有的用途，存在安全隐患。

何先生租用的车库

何先生对此当场反驳，称小区很多业主都将车库用来放杂物，为什么只针对他？他认为，物业是存心刁难，通过限制租客停车的手段，倒逼业主缴交物业费。

白马花园小区内部

为进一步了解情况，《维权超给力》联系上业主郭先生，他承认自己已经拒缴物业费长达两年，并直言半数业主都不愿缴交，理由是该物业服务质量差，卫生清理不及时，物业还将公共区域划为车位，以400元/月高价出租给外部车辆，导致业主车位被挤占。

白马花园小区物业管理处

郭先生坦言，两年前，因小区业委会内部不和解散，业主们也没有精力与物业理论，只得用拒缴物业费的方式进行“无声抗议”。

白马花园小区内部

《维权超给力》随后对接白马花园属地管理单位——台江区上海街道西洋社区。社区工作人员回应称，经核查，家园事务服务中心属合法备案物业企业，有权依据合同收取物业费。针对业主提出的卫生、停车管理等问题，社区将组织调查调解。

白马花园小区内部

针对此事，《维权超给力》特约律师、北京大成（福州）律师事务所高级合伙人周林律师认为，若车位属业主个人产权，租客可通过租赁合同获得使用权，物业不得擅自限制。小区公共区域车位归全体业主共有，租客与业主享有平等使用权，物业无权单独剥夺。另一方面，根据《中华人民共和国民法典》第944条，物业不得以断水断电或限制共有权催缴物业费。何先生作为合法承租人，可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，要求独立行使停车权。

在《维权超给力》的介入下，目前家园事务服务中心已同意以70元/月的价格为何先生办理停车月租，何先生接受该方案并对栏目组表示感谢。