二手房买卖正在进行，买家只交了首付款，租户却已开始向买家付租金。今天我要分享的，是我作为“乔法官工作室”志愿者经历的一个纠纷。

那是去年初冬的一天，下着中雨，天气阴冷。

我刚到居委会，吴先生就急切又略带紧张地讲起他的事情。

原来，为了儿子结婚买房，吴先生将早年投资购入的一套办公用房出售给朱先生。

经过中介居间，双方签订了网签合同，朱先生支付了首付款，银行也审核通过了朱先生的商业贷款申请，双方办理了过户手续，交易顺利进行。

谁知，受到楼市宏观调控政策影响，原本预期能到账的银行贷款，迟迟没有消息。吴先生焦急地等待着，三天两头地与朱先生、房产中介联系，但似乎除了耐心等待，也没有什么更好的办法。

更让吴先生心急火燎的是租金。原来这套房屋当下正出租他人，当吴先生向租客收取下期租金时，租客却说租金已经支付给下家朱先生了。吴先生想不明白：房屋出售的款项还没有到账，怎么连租金也不能收了？

吴先生觉得自己不懂法，于是到处找人咨询。听说我们二中院的法官在居委每月定期开展法律服务，吴先生就通过居委老师预约了咨询。

我耐心地听完吴先生的问题，讲了我的意见：双方房屋买卖合同约定“款清交房”，是二手房交易中的惯常做法，目前房款中的银行贷款部分尚未到账，房屋未办理交接手续，仍属于吴先生控制之下。吴先生是适格的出租人，有权收取租金。

听完这段话，吴先生脸上的表情明显缓和了。他接着问我该怎么办。我建议通过上、下家和租客三方协商的方式解决纠纷，也可以在银行放款后、房屋交接时一并处理，同时做好相关证据的收集工作。

一个月后，吴先生又要来咨询。这次跟着吴先生一起来到居委的，有中介小哥，还有下家朱先生。吴先生告诉我银行贷款终于下来了，但是他和朱先生就租金问题仍无法达成一致。

下家朱先生开始向我诉苦，因为政策调控，感觉房子买亏了；还给我翻看他和吴先生的微信聊天记录，认为当初吴先生同意朱先生提前收房、收取租客的租金，以降低损失。吴先生坚决予以否认。

双方剑拔弩张，气氛一下子紧张起来。中介小哥在一旁无奈地说：“没办法只能去法院起诉了”。

我先平稳了双方的情绪，说明了买卖合同中交房条款，又向双方解释了举证不能的诉讼风险，希望上下家各让一步，通过协商将房屋交接、买卖尾款交付、租金结算、租赁押金转移等问题一揽子解决掉，以节省成本，降低双方损失。

听完我的话，吴先生首先让步，同意放弃部分租金。朱先生也表示同意，要求当场签订协议并履行。我拟定了协议，将我在审判实践遇到的房屋买卖合同、租赁合同纠纷常见问题包括房屋交接的时间，水电煤、物业费用结算，买卖尾款、租金、押金结算，租赁关系出租人变更等事宜，一一进行了详细约定。双方当场履行了款项，并书面确认房屋交接完毕。

双方在协议上签好字后，握手言和，相约一起到房屋处通知租客，纠纷得到圆满解决。