停车管理混乱，垃圾无人清理，线路隐患重重……“小区管理那叫一个乱。”曾有居民反映，牡丹园东里小区建成30余年，小区内部产权结构复杂，18栋楼中既有商品房，也有房改房、回迁房等，共18家产权单位，由5家物业提供服务，物业费各不相同，服务标准参差不齐，小区居民备受困扰。然而近日记者来到花园路街道牡丹园东里小区，却发现小区的卫生环境和居住体验都不错。这座老小区是如何实现逆袭的？记者进行探访。

看变化

小区不再“北干净南脏乱”

牡丹园东里小区北边是高层塔楼区，南边是低层板楼区，居民王女士带记者从小区西门一路往东走，沿途路面干净整洁，两侧绿化带修剪地整整齐齐。

王女士说，就在半年前，小区还是“北干净南脏乱”的景象。做为将近20年的老住户，说起小区里的变化，她的感受颇深。“以前，就以咱们脚下这条路为界，南北两侧判若俩小区。”王女士说，北侧区域有物业管理，比较干净，南侧公共区域却是失管状态，同一条路，北边的绿化带整整齐齐，南边却长期无人打理，杂乱的灌木霸占了本就狭窄的人行道。南侧区域一座小广场垃圾常年无人清理，居民投诉不断。

属地牡丹园东里社区十分头疼。社区工作人员告诉记者，南侧的小广场没人管理，只好社区兜底，多年来，这里成了社区周末清洁日活动的“专区”，工作人员召集党员和居民志愿者来清扫垃圾，即便如此，也只能简单处理枯枝落叶和生活垃圾，对于常年摆放在此的大件垃圾却无能为力。

王女士带记者来到这座居民和社区都头疼的小广场。只见大家口中的垃圾已不见踪影，草木修剪一新，几位老人正在步道上散步。一位老人说，小区清运垃圾时，整整装了十几车才全部运走，小广场终于恢复为居民休闲遛弯儿的场地。

探病根

多方共管服务参差不齐

花园路街道物业管理科负责人告诉记者，小区涉及商品房、房改房、回迁房等，包含18家产权单位，由5家物业提供服务，由于历史遗留问题复杂，物业职能及权责不清，小区内18栋楼物业费各不相同且服务标准参差不齐，多物业治理乱象成为了社区治理的“顽疾”。

“这5家物业中，只有一家在小区内有办公地点，其他几家物业平时根本找不着人，”王女士说，除了居民楼外的公共区域无人打扫，居民更怕家里遇上管道爆裂、厕所返水等紧急情况。“物业在小区里没有驻点，就算好不容易联系上，也得等维修人员大老远赶来，维修费用高不说，时间一耽误，家里被淹，损失更大。”

“楼里线路早已老化，有的绿色外皮已经发黑变形，有时甚至会冒烟，有严重安全隐患。”居民陈先生说，这些线路早该更换，苦于自家所在居民楼没有物业管理，大家只能时刻留心火灾隐患。

居民李先生说，大家明明住在同一个小区，却出现“有人花钱找地儿停车、有人免费占车位”的怪现象。“一家物业聘请了第三方停车公司，但只能在这家物业的管理区域内开展停车管理，只有这家物业服务的居民要交停车费。即便交了费用，也只有租用固定车位的车主不用发愁停车，临停依然可能找不到车位。而在其他物业的管理区域内，车主却可以随意免费停车，甚至可以用地锁、杂物占据多个车位。”李先生说，这样一来，没固定车位的车主渐渐都把车往免费区域停，实在找不到车位，就停在消防通道上。“这些区域没有物业管，占消防通道、安地锁都没人过问。”

街道负责人说，小区内部环境卫生、设施维护、停车管理等公共区域问题不断，单项治理只能缓解一时之需，却治标不治本。必须统一物业管理，统一服务标准，让住在同一个小区内的居民，能享受到同等的“待遇”。

解难题

花两年统一物管会选聘新物业

“多物业小区的历史问题错综复杂，治病根不是一朝一夕的事，我们从一开始就做好了‘打持久战’的准备。”街道相关负责人说。大家一上来就碰到了难题——统一物业需要业委会牵头组织居民投票，可小区里竟同时有两个业委会。

原来，小区名字叫“牡丹园东里”，里边却有两栋居民楼的楼牌为“牡丹园北里1号楼”、“牡丹园北里2号楼”，很多居民认为这两栋“北里”楼和其他“东里”楼不属于同一个小区，因此多年前小区成立业委会时，居民就按照楼牌的名字，分别成立了北里业委会和东里业委会。“连两家业委会都各管各的，统一物业根本无从谈起。”

2020年《北京市物业管理条例》正式实施，属地立即抓住时机，带着对《条例》的详细解读，耐心向两个业委会的成员沟通、解释。“不论‘东里’还是‘北里’，大家都从同一个大门进出，水电、消防等公共设施也都共用，毫无疑问属于同一个物业管理区域，按照《条例》要求，一个物业管理区域内成立一个业委会。”街道负责人说，明白了相关规定，两家业委会成员终于坐在了一起，在属地牵头下，共同组建了物管会，这让小区统一物业走出第一步。

2021年起，新成立的物管会成立开始摸底调研，确定小区业主户数、面积等，为召开业主大会做准备。“居民要投票表决是否同意解聘当下的5家物业，再投票选聘新物业。”社区工作人员说，这最关键的两步也是最难的，有的居民长期受小区失管的困扰，迫切想要统一物业，可也有一些居民有种种担忧。“我家这栋楼的物业管理还不错，万一换了还不如现在这个怎么办？”“我本来有车位，统一物业后会不会反而不好停车了？”“几家竞标的物业来开过宣讲会，听起来是挺不错，入驻以后真能和说的一样好吗？”面对居民的担忧，属地组织答疑会、沟通会，并和居民入户、电话沟通，逐一解答居民的疑虑。“光大大小小的座谈会就开了30余次，与居民的直接沟通更是数不过来。”

不断沟通中，越来越多居民认可统一物业的重要性。一名居民说：“虽然我家楼下物业经常打扫，旁边却没人扫。稍微一刮风，垃圾不就吹过来了？只有整个小区都干净了，大伙儿的居住环境才能真的变好。”2022年9月，新物业经过业主投票选聘，正式入驻牡丹园东里小区。

半年来，新物业对小区统一进行修剪绿植、清洁路面、翻修广场、检修电梯、更换线路……居民说，现在的小区看起来终于像是一个“整体”了。

新挑战

设施老化停车管理仍待推动

记者来到牡丹园东里小区时，正赶上小区20号楼内一户居民家中返水。物业经理说，老物业虽然撤走了，但由于部分老物业材料遗失等原因，没有完成移交，他手头并没有这栋楼的管线图纸，不知道线路是如何铺设的。20号楼是一栋6层板楼，按照经验，没有地下室的板楼管道一般是地埋管，维修就需要挖开一楼住户家的地板，破坏居民家的整体装修，不维修又影响正常生活。

正在大家发愁之际，一位楼里的老住户回忆起，这栋楼有一个地下走廊，并带维修人员来到楼道内。楼道内铺着一整块木板，维修人员将木板移开后，果然发现下方有一个检修口。维修人员立即从检修口进入地下走廊，从这里可以对管道进行维修。

记者了解到，由于物业入驻时间短，小区情况复杂，老物业资料移交不完整，加上各类历史遗留问题，新物业很多工作开展起来显得束手束脚。物业负责人说：“有些问题能够快速解决，但公共设施老化、停车管理等问题，需要一步一步走。” 半年来，新物业逐步检修污水管线，居民诉求较集中的停车管理也提上了日程，目前正在对小区内停车位进行重新施划，停车管理方案已初步制定完成，小区内车位将纳入统一管理。街道负责人表示，“持续两年多的努力，终于为小区带来了变化，虽然依然面临很多困难，但统一物业已经开了个好头，让问题有了解决的出口，我们有信心，让小区变得越来越好。”

记者手记

敢啃硬骨头

老旧小区楼龄高、问题多，居民投诉集中。《北京市物业管理条例》在2020年正式实施后，对老小区成立业委会、优化物业管理起到了推动作用，一些失管老楼得以旧貌换新颜。但还有许多老旧小区历史遗留问题复杂、物业管理权责不清，对基层治理来说，无疑是难啃的硬骨头。居民对此投诉不断，基层工作人员也一肚子苦衷。

牡丹园东里小区的逆袭之路，让基层治理看到更多可能性。牡丹园东里小区的疑难杂症来自多物业共管导致的标准不一、权责不清。这块硬骨头，属地啃了近两年半，成立物管会、组织业主大会、选聘新物业……每一步都千头万绪，持续不断的沟通、协调，需要足够的耐心决心。解决老大难问题是提升居民幸福感的关键。属地没有只想立竿见影出成绩，而是将解决居民诉求放在首位，满足居民对美好生活的向往，不怕难、不怕烦，不怕啃硬骨头。

同时，该小区统一物业的经验也给更多同类小区提供了破题思路：相信居民自治在解决多物业问题上发挥的力量。过去小区有没有物业、是哪家物业不由居民决定，属地推动问题解决的力度往往取决于物业的态度，如今越来越多小区成立物管会、业委会，不妨试试通过召开业主大会，属地发挥引导沟通作用，居民的事儿最终由居民来决定。

当然，我们也应当意识到，对多物业共管的老小区来说，统一物业不是终点，而是新的开始。诸多历史遗留问题并不会因为物业的统一而自然消失，仍需属地、物业和居民协同合作，劲儿往一处使，才能让老小区焕发新生。