今年年初，南京市鼓楼区阳光锦绣阁小区103室被交易，24.62平方米卖了31万，引发小区居民不满。业委会负责人郑先生告诉记者，这片区域无门窗，无地面，无水、电、气等任何生活配套设施且有小区公共管道穿越其中，与小区地下车库相通，应不具备房屋的基本条件，却被登记办理了用途为批发零售/商业的不动产权证书。

郑先生进一步解释，103室所在部分为地下自行车库入口，是他们查询南京市城市建设档案馆内的小区竣工图后确认的，该规划从未发生更改。

当初车库坡道因不得而知的原因未建设便交付，如今，该区域与地下自行车库之间完全连通，无楼板分隔。

近日，他们方才得知，103室早在2008年就被当作房屋出售，2021年底又通过司法拍卖转给了现业主。现业主办证后多次试图改造该区域，当成商铺使用，引发业主对房屋安全的担忧，以及对房屋合法性的质疑。

“买房人多次带人要到我们小区来，要破坏我们的承重墙，要建造房底，因为这儿是个自行车的坡道，没有底，我们全体业主都不同意。”

在现场，记者看到，阳光锦绣阁小区仅有一栋楼，103室位于楼栋住宅入口的左侧，因为发生争议，通向室外的出入口已被封闭。

规划明明是地下自行车库入口，为何摇身一变成为有产权证的商铺？

南京市不动产登记中心工作人员回复称，他们依法院嘱托办理了该房屋的不动产登记，故该房屋登记在现业主名下符合相关法律规定；而且该房屋最初的产权登记，并非由他们办理。

“我们依照法院嘱托给他办理过户，是一种司法行为的延伸，也符合不动产登记程序。进行形式审查，合法合规，虽然办证现在由不动产登记中心负责，这103室的产权证当年是在房产局办的，所以我们要会同房产局一起协调这个事情。”

103室的存在原本无人关注，之所以进入业主视野缘起南京市玄武区人民法院于2021年11月17日发布的司法拍卖，上面明确说明：经现场勘查，并向市房地产市场交易中心征询，标的物东南西北均无入户门且与地下室相通。拍卖的不动产存在结构改动、面积误差等情形，以不动产登记部门登记为准，恢复原状等问题由买受人自行解决。

既然该区域存在瑕疵，为何还能被拍卖？负责此案的于法官告诉记者，虽然是0室0厅0卫，但该区域确实在被执行人名下，属于有产权证的可被拍卖财产，拍卖符合法律规定，也是法院职责所在。

“它在法律上是一个登记了，有规划，有建设许可，并且办理了国家认可的产权登记的房屋。你认为房产局不该给房屋发证，不该给房屋登记，那就去告房产局，从头到尾都是因为房产局先登记，所以法院后卖的。”

就此事，记者还向南京房地产测绘事务所咨询，工作人员表示，不动产权证上的平面图确实需要现场测绘，但为何会与规划冲突，因为年代久远，测绘人员不在这边工作了，他们也不得而知。

南京市住房保障和房产局商品房市场管理科工作人员陆女士回应，因为事情复杂，目前住房保障和房产局正和规划与自然资源局对接，研究此事的处理方案。

“在那个年代，所有的审查流程跟现在肯定不能比，审核的过程当中确实是有不严谨的地方。现在两个部门对这个问题还要再研究一下，已经登记的产权证和预售许可，要再进行行政事项的变更或者撤销，需要非常严谨、慎重。”

此事的进展，本台将持续关注。