北京市住房和城乡建设委员会于2021年8月发布《关于进一步规范新建商品住房销售行为的通知》，明确新建商品房交付样板间的装修装饰标准，应与预售清单、购房合同约定的交付标准及交房状况保持一致；严禁虚假宣传，严禁误导客户处置占有公共部位，严禁宣传周边未建设的地铁等公共服务设施等。然而，本端及12345市民服务热线多次接到业主投诉，反映其在购买新建商品房过程中遭遇的虚假宣传等问题，有多名业主还曾被开发商发函警告、甚至登门威胁。记者就该问题进行调查。

金悦郡

“告知函充满着恐吓与威胁”

亦庄金悦郡小区地处亦庄新城环景西一路与景盛南二街交叉口西北侧，由北京融泰房地产开发有限公司（以下简称融泰公司）开发，融泰公司则由北京首都开发股份有限公司、金融街控股股份有限公司及北京通投兴顺置业有限公司3家大型企业联合注册。

最近，在一个有数十名业主加入的微信群内，多名业主晒出自己收到的《告知函》或《律师函》。“函件文字措词激烈、强硬，我们害怕、愤怒又无奈。”一名业主说。

记者阅读发现，《告知函》由融泰公司4月3日发出，内容是因当日有多名业主来到售楼处，现场抵制“虚假宣传”，收函业主也在其中，“有鉴于此，本公司郑重警告如下：请您在收到本函之日起，即刻采取一切必要措施，停止对我司的商业诋毁等行为，否则我司将通过包括法律手段在内合法合规途径维护我司正当权益，对您的违法侵权行为追究到底，绝不姑息！”

一份《律师函》则显示，因该业主在今年3月26日、4月3日在售楼处的行为，严重影响了该公司的正常经营，扰乱了公共秩序，故《律师函》表示，融泰公司保留向公安机关报案并要求追究行政责任的权利。

“失望！”谈及看到函件的感受，业主王女士回答，“这个小区由3家大企业联合开发，我们基于信任才购买。没想到他们宣传的‘轻奢洋房’不如周边二手房。我们百名业主曾3次找开发商及相关部门沟通，均没有进展。在大家焦急等待开发商回应时，却收到这种函件，语气强硬，充满恐吓、威胁。”“开发商说我们损害商业信誉，我们花几百万买房，背着25年房贷，半辈子心血，谁愿它声誉受损？”“遇到问题不解决，却打压提出问题的人……”业主们纷纷称“心寒”。

连同搜集到的相关证据，业主们整理出的情况反映有19页。其中对开发商虚假宣传的质疑主要集中在该项目宣传是“轻奢洋房”“高端产品”，实际上却是“水泥地，大白墙，窗玻璃还三层变成两层。”一名业主解释，早在2020年销售人员就告诉业主，这个小区的窗玻璃是三层，“可我们详细询问才发现，住宅楼北侧窗户全是两层。”另外，业主们还质疑，从该小区微信公众号上可以看出电梯厅两侧墙壁用的是石材。前不久，业主们才知道其实用的是涂料，地库地面据说也是直接铺水泥。

这让业主们觉得上当受骗了。4月3日，20余名业主来到售楼处集中表达诉求。

最近，记者来到金悦郡探访。问及业主们关心的问题，一名销售人员称，“已确定房子南侧窗户玻璃为三层，北侧窗户为两层。关于楼梯，步梯墙面在11层以上为涂料，11层以下为石材；电梯厅地面铺设地砖，墙壁均为涂料。至于地库，该销售人员称，地库地面材料“只是看上去像水泥，实际上不是水泥。”

售楼处内摆着展板及介绍，当记者告诉业主有关展板上显示的有关规定时，业主们回应称，这些展板是开发商最近才摆出来的，之前并没有向业主明示。

就业主们的质疑与相关问题的解决，记者辗转联系上该项目开发商。4月14日下午，一相关负责人称她会让负责部门回应记者问题。但截至记者发稿，未能收到相关回复。

K2十里春风

承诺的地铁没了 业主退房受阻

购房后因认为开发商虚假宣传而抵制甚至要求退房的业主，记者调查发现并非少数。在位于通州区永乐店镇的K2十里春风，一些业主拒绝收房并要求退房，其中一个主要原因是开发商承诺的地铁并不存在。

“销售说有地铁，半小时到国贸，很多业主冲着地铁买房。自2020年后半年开始，有业主查了规划，才知道小区周边并没有地铁规划。”业主吴女士反映，自己在朝阳区上班，距离小区60多公里，打车一趟得200多元，乘公交一趟得两个多小时，“我们就是奔着地铁去买房的，没有地铁，没法上班，买这房子没意义。”

K2十里春风位于北京东南、首都环线高速外10公里。“地铁S6、京津城际高铁永乐店站”“您通过亦庄站可以换乘S6号线”“大郊亭——朝阳港——于家务——永乐站”……地铁线路经过小区附近的示意图、大大的地铁标志……业主们告诉记者，开发商宣传地铁的易拉宝、展板及示意图，在售楼处从2018年一直展示到2021年底。“我们还保存着销售介绍地铁站的录音，其实附近根本没有地铁。”业主刘先生告诉记者。

刘先生介绍，自己买房是刚需，也是首套房。按照每平方米近3万元的价格，他购买了一套不到80平方米的住房。“先让交2万元认购金，交费、排号……刘先生感觉自己是一步步交费，也一步步被套牢。目前，已收房入住的刘先生常陷入上下班困难境地，“有时加个班，打车回家得花200多元。是开发商的虚假宣传害了我们。”

至今仍有不少业主坚持不收房并要求退房，还有业主遭登门“协商”。“2021年1月29日上午，开发商一名客户经理带人找到我单位，在我办公室里来回走了一个多小时，使我无法专心工作。”一名业主透露，中午时该经理提出，退房可以，但要扣15%违约金，“国家规定无责情况下，违约金最多扣10%，我们拒绝扣违约金，该负责人竟找到我单位领导，要求我领导管这事儿，还威胁说要是在外地，早就收拾我们了。”“我们也接到过开发商电话，”一名女士说，开发商说知道其家人在哪儿上班，现在就在单位门口，要求出来聊聊，“当时我们都特别担心。”

自去年初开始，百余名业主开始联合抵制。如今，有业主迫不得已入住，有业主提起诉讼，另有部分业主仍在观望。

最近，记者来到K2十里春风售楼处，现场已不见有关地铁的宣传展板。一名销售人员称，那些展板早就撤了，“要乘地铁可以先搭乘7站公交，从廊坊站坐地铁。”

有关资料显示，K2十里春风由北京永乐花园发展有限公司开发建设，业主们反映实际控股为石榴置业集团股份有限公司。在跟进了解该问题及其解决期间，记者曾多次联系石榴集团，相关负责人先是明确地铁宣传有来源依据，记者要求其出示依据时，该负责人表示找到后会向记者提交。截至记者发稿，一直未收到该负责人所称的地铁宣传依据。

山屿西山著

无权使用的小院仍在宣传

山屿西山著位于海淀区太舟坞东路西侧，向南距京密引水渠约600米，开发商为北京锐达置业有限公司。

多名业主反映开发商在销售楼盘时承诺一层业主可使用门前绿地，但实际上与收房后的情况严重不符。

业主李女士向记者反映，门前有小院是她的一个梦想。去年选房，在看了多个楼盘之后，她和一个朋友来到山屿西山著，“当时我们看了样板间，装修很漂亮，特别是销售说买一楼还带地下室，另外还有一个几十平方米的小院。”

买房带小院令不少业主动心。记者了解到，其实当时销售并没有带大家看小院，“只看了样板间，说小院还没做出来。”

前几天，业主何女士致电12345市民服务热线，“交房后发现与样板间严重不符，销售宣传时用了大量话术，均为虚假宣传。”何女士称，“开发商说业主可以使用小院，可业主一旦进入小院整修，就有邻居举报。由此导致邻里关系紧张。”更为糟糕的是，开发商至今未派人同业主有效沟通。

近日，记者来到山屿西山著小区。这里座落着一排排小高层，被销售称为“洋房”，楼背后则是一块长条形绿地，周围用栅栏围住。绿地内的草坪刚刚萌芽，看上去稀稀疏疏的。

一名业主家正在装修，“跟开发商当初承诺的完全不一样，”他带领记者进入室内，房子是毛坯，室内飘散着大量灰尘。进入地下一层，需先走出家门，沿步梯下楼才到。“原来销售说可以从室内下楼梯进地下室。现在别说地下室，承诺的院子没产权，也没使用权。只要有人挖地种菜，就有邻居举报。”“其实我们也不愿违规用小院，搭建阳光房，也不是非要种菜，只是当初开发商一再宣传有个小院生活多美好，结果是被骗，感觉很窝火。”

记者联系该小区开发商了解销售情况，多名销售员告诉记者，这一两周就应该有房源。“房子是清退出来的，从一层到顶层都有。”“那买一层有没有小院？是否可以种菜？”记者问。“可以种菜，也可以把窗户变成门，从这个门直接进入小院。”一名销售员称，业主对院子有使用权，“只是别过分搭建阳光房等建筑就行。”

4月14日、4月15日，记者多次联系北京锐达置业有限公司，但所查到的两个电话，一个号码不存在，另一个无人接听。打通该小区售楼处电话，一负责人称其公司只是第三方，目前已和开发商合作结束，“没有联系，也查不到联系电话。”

记者查询获悉，北京锐达置业有限公司由北京国瑞兴业房地产控股有限公司、北京碧桂园阳光置业发展有限公司及中铁房地产集团北方有限公司共同出资组建。早在2020年，该公司就曾因发布商品价格及与商品有关的允诺等信息与实际情况不符等问题，对购买行为造成实质性影响，从而被海淀区市场监督管理局罚款20万元。对此，业主们则认为，对于一个房地产开发企业而言，该类数额的罚款并不能有效遏制相关虚假宣传行为。

律师说法

收集证据  依法维权

针对业主们在购买新建商品房中遇到的相关问题，北京市中闻律师事务所全过程工程咨询中心主任、地产建工部副主任陈开洋律师建议，面对开发商发出的“警告”函件，业主们不必过于担心；针对开发商或是销售人员的虚假宣传，业主可向监管部门举报，也可搜集证据，通过诉讼渠道，理性维权。

陈开洋律师分析，目前，市场上新建商品房的销售，开发商常委托一家或多家销售代理公司，采用代销或包销形式对外销售，开发商与代理公司之间形成委托合同关系。销售过程中，业主另行向代销公司支付一笔“网络推广费”或是“中介费”，该笔费用有数万元甚至数十万元，增加购房者负担，也因此给业主后期退房、维权增添阻碍。甚至有开发主体采用隐形持股方式自行注册代销公司，在房子卖完后予以注销，由此带来虚假宣传或欺诈销售等问题，业主维权起来较为困难。

陈开洋建议，假如开发商委托第三方销售公司对新建商品房进行销售，一旦涉及到市政配套宣传、公共区域装修标准、绿地归属等问题，业主应首先关注购房合同是否有相关约定，比如住宅楼前绿地应属小区业主共有，但销售时口头承诺业主可以使用。如果合同中已有相关体现，那么属于开发商自行违约，业主可直接向开发商主张违约责任；假如合同中并没有相关约定，仅仅是销售人员口头宣传或是承诺，则应注意证据收集和保全，对销售人员个人的虚假宣传、欺诈销售问题可以认定为销售公司职务行为，如销售公司与开发商之间存在委托合同关系，则可以主张开发商和销售公司承担连带责任。

业主如何避免被“虚假宣传”误导？发现开发商虚假宣传后又该如何维护权益？陈开洋建议，第一、业主不要轻易相信销售人员的口头承诺。第二、有关新建商品房装修标准、配套绿地使用、交通及其它市政配套等，应属于购房者着重关注的要件。尤其是市政配套，陈开洋建议业主可在购房前通过规划等相关部门申请政府信息公开，查询小区所在区域的区域规划、控制性详规、修建性详规等规划资料。第三、签订合同前，业主应仔细阅读购房合同，购房合同内没有明确规定的，业主可要求开发商签署补充协议。第四、业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音、聊天记录等,可全部收集起来，不明白处可向专业人员咨询。